房贷利率放松是什么意思 房贷利率放松迹象
“目前我行暂时还没有针对存量房贷利率调整的统一措施出炉。”7月17日，贝壳财经记者针对存量房贷利率调整问题询问某股份制银行时，该行相关负责人如是回答。
上周五，人民银行首次就存量房贷利率较高问题进行明确表态。人民银行货币政策司司长邹澜指出，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
这一表态引起了市场高度关注，引发猜想这是否意味着此前相对较高的存量房贷利率将有望持续下行？对此，多位银行业内人士在接受贝壳财经记者采访时表示，人民银行上述表态只是“鼓励”而非强制。在实际操作过程中，以变更合同约定等方式来降低存量房贷利率的做法，落地难度较大。市场无需过度解读。
中泰证券研究所所长戴志锋亦认为，在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，存量房贷下调比例不会很大，总体对市场影响较小。
多家银行称暂未统一调降措施
分析：统一下调对银行盈利冲击较大
7月17日，贝壳财经记者针对存量房贷利率调整措施咨询了多家银行，但目前已回复的银行均表示，目前暂未推出针对存量房贷利率调整的统一措施。
“我行目前还没有动作。”华南地区某城商行个贷部门负责人告诉贝壳财经记者。但至于未来是否还会有所动作，这位负责人并未对此进行回应。
另有来自华东地区某银行相关负责人告诉贝壳财经记者，人民银行的表态中用词为“鼓励”，这意味着是对解决存量房贷利率相对较高的一种建议，并非强制执行，其本意不是为了让市场出现大规模“转贷潮”。
戴志锋认为，“因城施策”实施多年，不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，因此统一全面调整的难度较大。
在戴志锋看来，统一下调对银行盈利冲击较大。当前住房贷款规模已近40万亿，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。中性假设下，30%的存量按揭调降80BP，个人资金成本支出可节约850亿，对银行息差影响为3PB，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。
民生银行首席经济学家温彬指出，对于银行来说，存量房贷降息会带来利息的损失，尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大。
按揭早偿指数依然偏高
有购房者称自己房贷利率仍超5%盼望下调
存量房贷利率相对较高的话题一直备受市场关注。去年以来，随着5年期以上LPR（货币市场报价利率）的下降，以及各地首套房贷利率加点的下行，新发放的房贷利率越来越低。根据央行数据显示，今年上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率比上年同期低107个基点。
但与新发放个人房贷相比，存量房贷利率相对较高。邹澜在会上指出，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点引导房贷利率下降，但合同约定的LPR加点幅度在合同期限内固定不变，导致了前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加是有比较大的关系。而提前还贷对银行经营带来了压力。
“存量房贷真的会降吗？”在人行上周五表态后，市民潘女士已经向自己购房时的按揭贷款银行询问了相关情况，但她并没有得到银行肯定的答案。潘女士表示，即便是当前LPR利率已经有所下降，但她的房贷利率仍然超过5%。因此她十分希望通过降低存量房贷利率来缓解还款压力。
与此同时，按揭早偿指数依然偏高。数据显示，今年6月RMBS条件早偿指数均值为0.20，较去年同期的0.11有明显提升，按揭早偿意愿旺盛。为此，在今年上半年累计发放个人住房贷款3.5万亿元的情况下，由于存量贷款的大量偿还，6月末个人住房贷款余额呈现略微减少。
戴志锋亦指出，按揭客户是银行最优质的零售客户类型之一，按揭客户除了能为银行带来稳定、低风险的贷款规模和利息收入，其派生的留存存款、财富管理需求、非按揭贷款需求、高净值客户背后的企业融资需求等，都是极具开发潜力的业务需求。因此在零售客户竞争白热化的当下，合理的利率调降方案优于客户流失。
温彬指出，对于购房居民而言，降低存量房贷利率将使得其房贷付息压力减轻，增加可支配收入，提升消费预期。对于银行来说，存量房贷降息，提前还贷也有望减少，可部分对冲存量按揭降息的影响，整体有利于降低银行流动性风险、稳定资产负债表。
“变更合同条款”还是“置换存量贷款”？
银行：大规模落难，最终可能仅有少数存量房贷微调
人行近期的表态中透露了存量房贷利率调整可以有两种做法：变更合同条款意味着可以直接下降利率，而置换存量贷款则是通过以旧换新的方式间接下降房贷利率。
不过，在银行业内人士看来，大规模落地有难度，最终或仅有少数存量房贷利率可能会被微调。
“在实际业务中，直接变更合同条款的难度相对较高。”一位银行人士表示，银行重新签订合同的成本相对较高，且在信贷系统中也很难完成操作。但如果是特定客户，银行则可能会开放绿色通道降低利率或更改期限，但顶多签署补充协议，不会直接变更合同或重新发放贷款。
上述银行人士进一步解释，这部分客户的数量并不会太多。银行可能会针对其认定的优质客户，比如信用相对较好、对银行综合贡献度相对较高的客户，在特定的情况下适度微调。但对利率不敏感且已计划提前还贷、综合贡献度极低、信用相对较差的客户，或并不在银行微调的范围内。
据新京报贝壳财经记者了解到，在此前提前还贷较多时，部分银行也有为部分存量房贷客户更改贷款利率和信贷期限的先例。
戴志锋表示，人民银行强调要按照市场化、法治化原则，即优质客户低风险相对应低收益的差异化定价，不具备提前还款能力的客户在博弈中不占优。但最终情况仍需等待监管或商业银行细则出台。
事实上， 我国曾出现过跨行“转按揭”的先例。2008年10月，央行放松金融机构房贷利率下限最低由0.85倍降到0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。部分中小银行把利率浮动下限一步到位到七折。
戴志锋认为，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计政策针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。据他测算，在2008-2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。
此外，招联金融首席研究员董希淼建议，在贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。另有银行人士指出，跨行“转按揭”容易导致银行之间为了争抢客户而形成价格的恶性竞争，这不利于利率市场的稳定，亦会对房地产市场平稳发展造成不利影响。
新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 柳宝庆
