还记得房地产“空中一号”谢国忠吗？重温一下房地产泡沫的看法

谢国忠，2004年10月谢国忠发表了《有史以来的大房地产泡沫将在近期破裂》一文之后，就开启了他近十年的“唱空中国楼市之旅”。“十年如一日”地坚持认为中国房地产存在“严重泡沫”，甚至不断给出房价跌幅。

1960年出生于上海，1983年毕业于同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士。谢国忠先生是独立经济学家和金融投资顾问并领导一家股权投资俱乐部。他是原摩根士丹利的董事总经理及亚太区首席经济学家，谢国忠于1997年加入摩根士丹利。

十年来，谢国忠屡屡抛出“涉房”“涉股”言论30余次，成为了名副其实的“空军一号”。

仅仅2014年一年，谢国忠对楼市就有过三次预测。

2014年11月，他表示：“大家应该注意到一个很奇怪的现象，就是全球房地产市场都在暴跌，唯独中国的房地产市场还处于牛市中。事实上，未来国内的房价下跌50%都很正常。”

2014年8月他坚信房地产市场将一轮一轮缓慢下行，中国房价会下跌百分之几十，而且房价将会在2017年触底。不仅如此，他还声称中国进入了一个比较长期的房地产熊市，中国未来5年内，房价绝对不会涨。

2014年5月谢国忠预测年底房价下跌25%，三年内的跌幅将达40%至50%。实际上早在2009年，谢国忠就表示过“2012年中国楼市终将破灭”。此后到2010年，他先后10次表示了“中国房地产已进入熊市，未来五年大城市房价跌一半”。

主要观点：土地价格不会一直上涨

谢国忠认为，土地升值是造成近几年中国经济和房价上涨的动力，而这种升值造就的是一种虚拟的利润。在有些地方，土地价格甚至涨了一百倍。整个浙江的土地价格是英格兰的四倍，宁波郊区的土地一千两百万一亩，平均价格跟东京的价格差不多。

“现在浙江百分之八九十的企业都在搞房地产，整个浙江和很多其他地方的经济最终基础就是土地是稀缺的，土地价格是永远上升的。”谢国忠认为，这种看法是错误的。土地的价格与人均土地面积以及收入相关，即便在人口众多的日本、香港和台湾，房地产经过一个阶段的发展后，土地价格最终还是跌下来。

谢国忠称，中国核心问题是土地泡沫化，官员和投资房地产的民众认为土地价格会永远上升，这最终只能导致所有的钱都套在土地里面。

谢国忠:取消计划生育降低社会成本

2021年出生1062万人，2022年出生956万人，2023年出生902万人

2011年4月3日《财经点对点》节目播出“谢国忠：政府需减轻住房教育压力对抗老龄化”，以下为文字实录：

曾瀞漪：现在另外就是我们可以从核电的危机当中看到，日本它的经济发展模式，一直是很多人在认为说，中国其实也部分也是要参考的，现在日本的经济当中，我们之前已经谈到了，日本的增长动力是很少的，几乎是没有，那其实跟它的人口老化有很大的关系，这方面中国应该怎么去借鉴？

谢国忠(财经评论员)：日本的大问题就是人口结构的问题，人口老化之后，它现在储蓄率是很低的，家庭储蓄率只有1%，但原来的话日本的家庭储蓄率是非常高的，但是因为它这个结构，税收比较大，没有收入，百姓是在花自己过去的储蓄，所以他在消耗过去的储蓄跟现在年轻的家庭是抵消的，所以整个家庭储蓄率是非常低。

所以从这点来说，他刺激消费的空间也不是很大的，要是从扩大生产上来说没有劳动力，社会的负担因为人口老化还是很高，还在增加，从这个来说，这个国家要发展很困难，在中国要是再过20年的话，很可能走的也是这条路，因为中国现在按照世界银行的研究，五年里中国的劳动力就要下降了，十年以后中国的人口就要下降，所以中国的人口周期走得比日本还要快，这个是我们警惕的一件事。

日本的人口为什么出现这么大问题，是日本在80年代房价过高，引起整个社会出现了推迟结婚，推迟生孩子，因为成本过高，然后养成了一个社会习惯，然后变成一个文化，以后就很难改变，中国现在走的是同样的道路，就是说成本高是教育跟住房非常高，因为成本高，夫妇两个都要工作，工作很累的话只能维持，在这种情况下要多生孩子不可能的，所以中国现在还有计划生育的政策，其实计划生育政策取消了之后，出生率也不会大幅度上升的。

曾瀞漪：所以你认为中国现在应该要取消计划生育的政策吗？

谢国忠：对，我觉得应该取消，但取消之后出生率也不是很大的，因为它是一个经济结构发生了很大的变化，人的理念发生了很大的变化，如果现在需要我们把住房和教育，就是中产阶级最担忧的一些事情，政府应该是希望成本不要太高，像住房的成本是第一重要的，第二就是教育的成本，这两个如果能够达到比较低的话，人口才能保持比较年轻，这是美国人口能够增加的一个因素。

跟欧洲、日本相比，美国的住房和教育成本相对低的，所以对家庭来说生孩子的成本也是相对低，所以这就是为什么美国能够保持人口的增加。